Definition: Immobilienfonds Europa | Erklärung im Fonds-Wiki | Glossar

Glossar / Wissensdatenbank

Immobilienfonds Europa

 

Wirtschaftsraum Europa

Wenn man vom „Wirtschaftsraum Europa“ spricht, meint man meistens den europäischen Binnenmarkt. Dieser Markt basiert auf vier Grundsätzen: dem freien Verkehr von Waren, Personen, Dienstleistungen und Kapitalverkehr.

Der europäische Binnenmarkt, besteht aus 27 Ländern und ist eine der größten Handelsmächte der Welt. Die über 450 Millionen EU-Bürger schaffen zusammen eine Wirtschaftsleistung von mehr als 15 Billionen Euro. Durch die Gründung eines gemeinsamen europäischen Binnenmarktes hat sich nicht nur die Handels- und Wirtschaftsaktivität erhöht, sondern auch der Lebensstandard innerhalb der EU. Zusammengenommen sind die 27 europäischen Mitgliedstaaten einer der größten Exporteure weltweit und gleichzeitig riesiger Importeur von Waren und Dienstleistungen.

Im Mittelpunkt der wirtschaftspolitischen Maßnahmen der EU stehen die Schaffung von Arbeitsplätzen und die Förderung des Wachstums durch eine intelligentere Nutzung finanzieller Ressourcen, durch Beseitigung von Investitionshindernissen sowie durch Erhöhung des Bekanntheitsgrads von Investitionsprojekten und deren technische Unterstützung.

Der europäische Binnenmarkt nach dem Schengener Abkommen

Die Einführung des Schengener Abkommen 1985 beschleunigte die Entwicklung des europäischen Binnenmarktes entscheidend. Der Schengen-Raum ist eine Zone, in der 26 europäische Länder ihre Binnengrenzen für den freien und uneingeschränkten Personenverkehr im Einklang mit den gemeinsamen Regeln für die Kontrolle der Außengrenzen und die Bekämpfung der Kriminalität abgeschafft haben, indem das gemeinsame Justizsystem und die polizeiliche Zusammenarbeit gestärkt wurden.

Ein weiterer wichtiger Beitrag zu diesem starken Binnenmarkt ist der Euro: Seit 2002 haben 19 Staaten innerhalb der EU nacheinander die gemeinsame Währung eingeführt. Der Euro erleichtert den Austausch zwischen den EU-Ländern durch Wegfallen der Wechselgebühren und europaweit direkt vergleichbare Preise. Somit gibt es bei Investitionen innerhalb der Euro-Zone kein Währungsrisiko.

Zu den wohlhabendsten Ländern in der EU gehören Deutschland und Österreich. Hier finden Investoren im Bereich der Gewerbeimmobilien stabile Märkte, die Verlässlichkeit versprechen.

Der europäische Immobilienmarkt

Seit 2015 sind in fast allen EU-Staaten steigende Immobilienpreise zu beobachten. Das durchschnittliche Steigerung der europäischen Immobilienkaufpreise lag in den vergangenen Jahren bei 5 Prozent pro Jahr. In den osteuropäischen Staaten wie Ungarn oder Tschechien sowie in Portugal lag dieser Anstieg sogar fast doppelt so hoch, was es angesichts des geringeren Einkommensniveaus vor allem für die Menschen in diesen Ländern zunehmend erschwert, Eigentum zu erwerben. Möglicherweise ist das Preiswachstum in Osteuropa als Aufholwachstum zu werten, das sich allerdings von der Einkommensentwicklung abgekoppelt hat. Dazu kommt, dass die Preisentwicklung insbesondere durch das Niedrigzinsumfeld getrieben wird. Das „billige“ Geld treibt einerseits die Immobilienpreise, andererseits aber auch die Verschuldung.

Der Kaufpreisindex zwischen Stadtimmobilienpreisen und jenen auf dem Land klafft weiter denn je auseinander und zeigt unverändert die immer stärker abweichende Entwicklung der Kaufpreise zwischen städtischen und ländlichen Regionen. So übersteigen die Immobilienpreise in deutschen Metropolen wie Berlin, Frankfurt und Hamburg den Bundesdurchschnitt um die Hälfte, München verzeichnet mit 130 Prozent den höchsten deutschen Wert. Betrachtet man Gesamteuropa, ist München kein Einzelfall: Im europäischen Vergleich zeigt sich – begünstigt durch die zentralistischen Strukturen in den jeweiligen Ländern – mit Paris und Lissabon (jeweils circa 220% über Durchschnitt) sowie London (198%) ein noch ein extremeres Bild.

Zudem gewinnen sogenannte ESG-Kriterien an Bedeutung. Diese Kriterien, die für Environmental Social Governance stehen, werden von Investoren in die Analyse von Wertpapieren mit einbezogen, um soziale, ökologische und ethische Konsequenzen von Investitionen in Unternehmen und Staaten zu berücksichtigen und zu bewerten. Auch das Thema Nachhaltigkeit rückt immer mehr in den Vordergrund. So waren 2018 in Deutschland knapp 22 % des gewerblichen Investitionsvolumens als „Green Building“ zertifizierte Objekte.

Regulierungen in Europa

Die traditionell wichtige Rolle der Finanzzentren in Europa für den Investmentfondssektor dürfte durch den regulatorischen Rahmen, und zwar insbesondere die OGAW (Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren) -Richtlinien zusätzlich gestärkt worden sein. Dieses harmonisierte Regelwerk der EU ermöglicht es beispielsweise, die Anteile eines Fonds auf mehrere Fondsanteilsklassen zu verteilen. Die Anteilsklassen können sich hinsichtlich der Währung, der Ertragsverwendung oder des Ausgabeaufschlags unterscheiden.

Die OGAW-Richtlinie

Damit können bestimmte Anlegergruppen gezielt angesprochen und auch steuerliche Regelungen berücksichtigt werden. Ein weiteres wichtiges Merkmal der OGAW-Richtlinien ist der sogenannte „Europäische Pass“. Dies bedeutet, dass ein in einem EU-Land ansässiger Fonds in einem anderen EU-Land vertrieben und erworben werden kann. Der Europäische Pass dient somit dem Ziel, einen Binnenmarkt für Investmentfonds zu schaffen.

Der dadurch verstärkte Wettbewerb unter den Fondsgesellschaften dürfte die Attraktivität der Finanzzentren gestärkt haben. Finanzzentren, die die OGAW-Richtlinien relativ zügig in nationales Recht umsetzten, bieten den Fonds günstige Rahmenbedingungen. Gemäß einschlägigen empirischen Untersuchungen kommen ihnen zudem fondsspezifische Rechtsvorschriften, ein eingespielter Genehmigungsprozess und die vorhandene personelle Expertise zugute.

Die Richtlinie legt unter anderem fest, in welche Vermögenswerte Fonds investieren dürfen – zum Beispiel in Aktien, Anleihen oder andere Fonds. Außerdem beinhaltet sie noch zahlreiche weitere Vorschriften – etwa zur Transparenz, zur Liquidität der Fondsanteile und zur Diversifizierung. Eine der wichtigsten und bekanntesten Vorschriften zur Risikostreuung ist die 5-10-40-Regel. Sie soll eine allzu große Konzentration der Investments verhindern, zum Beispiel auf Aktien eines einzelnen Unternehmens.

Die 5-10-40-Regel

Die 5-10-40-Regel besagt, dass nur bis zu 5 % des Sondervermögens, welches dem eingezahlten Kapital der Anleger entspricht, in Wertpapiere eines einzelnen Emittenten investiert werden dürfen. Falls die Anlagebedienungen des Fonds es erlauben, dürfen in Ausnahmefällen jedoch bis zu 10 % des Sondervermögens in Wertpapiere eines einzelnen Emittenten investiert werden, allerdings dürfen diese Ausnahmefälle zusammengerechnet nicht mehr als 40 % des Gesamtwertes des eingezahlten Kapitals der Anleger ausmachen. Zu den möglichen Emittenten gehören Unternehmen, welche Aktien oder Anleihen ausgeben, Finanzinstitute, welche Derivate wie Zertifikate oder Optionsscheine ausgeben oder auch andere Investmentgesellschaften, welche wiederum Fondsanteile an ihrem Fonds über die Börse ausgeben.

Nach dieser Regel muss ein Investmentfonds rein rechnerisch mindestens 16 Werte enthalten – vier Werte zu je 10 Prozent des Fondvermögens und 12 Werte zu je 5 Prozent. In der Praxis schöpft kaum ein Investmentfonds diesen gesetzlichen Rahmen voll aus. Die meisten Fonds investieren in weitaus mehr Einzelwerte.

Die breite Streuung des eingesetzten Kapitals dient dem Anlegerschutz. Je stärker ein einzelner Wert – zum Beispiel eine Aktie – im Gesamtportfolio gewichtet ist, desto stärker hängt die künftige Wertentwicklung des gesamten Fonds von diesem einen Wert ab. In einem breit gestreuten Fonds hat der Kurseinbruch eines einzelnen enthaltenen Wertes viel geringeren Einfluss auf die Wertentwicklung.

Die AIFM-Richtlinie

Auch Fonds, die den Kriterien der OGAW-Richtlinien nicht entsprechen, sogenannte Alternative Investmentfonds (AIF), werden in der EU durch eine Richtlinie reguliert. Die AIFM-Richtlinie. Diese ist jedoch nicht die Fonds, sondern an deren Manager adressiert. Ziel dieser Richtlinie ist es, gemeinsame Anforderungen für die Zulassung und Beaufsichtigung von AIFM festzulegen, um ein kohärentes Konzept für die damit verbundenen Risiken und ihre Auswirkungen auf Anleger und Märkte in der Union zu schaffen.

Die Manager sind dazu verpflichtet für jeden von ihnen in der Union vertriebenen AIF für jedes Geschäftsjahr einen Jahresbericht vorzulegen. Der Jahresbericht wird den zuständigen Behörden des Herkunftsmitgliedstaats des Alternativen Investmentfonds Managers, gegebenenfalls dem Herkunftsmitgliedstaat des AIF und den Anlegern auf Anfrage zur Verfügung gestellt.

Außerdem müssen die AIFM einige Voraussetzungen erfüllen um als ein solcher zugelassen zu werden. Die zuständigen Behörden des Herkunftsmitgliedstaats des AIFM erteilen keine Zulassung bevor sie sich nicht davon überzeugt haben, dass der AIFM in der Lage ist, die in dieser Richtlinie festgelegten Bedingungen einzuhalten.

Europäische Finanzzentren haben deshalb an Bedeutung gewonnen. Anleger investieren vermehrt in grenzüberschreitenden Fonds (Cross-Border Funds, also Fonds, die in einem anderen Land ansässig sind als die Investoren. Gemäß Angaben des Branchenverbands EFAMA (European Fund and Asset Management Association) stieg der Anteil des von diesen Fonds verwalteten Vermögens am Gesamtvermögen der von europäischen Investoren gehaltenen Fonds in den letzten Jahren merklich an, und zwar auf etwa ein Drittel.

Für die Einordnung dieses Anteils, der zwischen den einzelnen europäischen Ländern erheblich variiert, ist relevant, dass er sogenannte „Round-Trip“-Fonds einschließt. Dabei handelt es sich um Fonds, die die Verwaltungsgesellschaft zwar in einem anderen Mitgliedstaat auflegt, dann aber ausschließlich in dem Land vertreibt, in dem sie selbst niedergelassen ist. In einigen Ländern des Euroraums, darunter Deutschland, entfällt ein relativ großer Teil der von Investoren gehaltenen, grenzübergreifenden Fonds auf solche „Round-Trip“-Fonds, die von „echten“, in mehreren Ländern vertriebenen, grenzüberschreitenden Fonds zu unterscheiden sind.

Weiterführende Links

AIFM-Richtlinie
Alternative Investmentfonds (AIF)
Environmental Social Governance
Fondsgesellschaften
Fondmanager
Gewerbeimmobilien
Green Building
Investoren
OGAW-Richtlinie

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