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Möchte man sich über die Situation der Immobilienfonds in Österreich eine Bild verschaffen, so macht ein vorheriger Blick auf die ökonomische Entwicklung der Alpenrepublik Sinn. Von wegweisender Bedeutung war in diesem Zusammenhang die Einbindung Österreichs in die Europäische Union.
Am 01.01.1995 erweiterte sich die EU um Österreich, Schweden und Finnland auf 15 Mitgliedstaaten. In den 25 Jahren, die seither vergangen sind, hat sich Österreich, unter anderem auch wirtschaftlich, stark verändert: Österreich wurde internationaler, bisherige Strukturen wurden durch den Wettbewerbsdruck aufgebrochen, das Land hat sich geöffnet, die einstige „tote Grenze“ zu den ehemals kommunistischen Staaten ist heute gänzlich geöffnet, Österreich ist ins geografische und wirtschaftliche Zentrum der EU gerückt.
Österreich profitiert als Volkswirtschaft stark von der Einbindung in den EU-Binnenmarkt. Die Vorteile der EU-Mitgliedschaft und der Wegfall von Beschränkungen durch das Schengener Abkommen (Beitritt Österreich im April 1995) machen sich in der österreichischen Wirtschaft bemerkbar.
Das BIP hat sich von knapp 200 Milliarden US-Dollar in 2000 auf fast 400 Milliarden US-Dollar in 2019 beinahe verdoppelt. Auch die Exporte in die heutigen 27 anderen EU-Mitgliedstaaten haben sich seit 1995 von 33 Milliarden Euro auf 105 Milliarden Euro im Jahr 2018 mehr als verdreifacht und es konnte 2019 die 150 Milliarden – Schallmauer der weltweiten Gesamtexporte durchbrochen werden. Die Arbeitslosenquote lag 2019 bei 7,4 % auf einem Rekordtief seit 2011.
Ausländische Investoren erkannten die Attraktivität Österreichs als Wirtschaftsstandort und als “Drehscheibe” zu Osteuropa: ausländische Unternehmen investierten in Österreich seit dem EU-Beitritt durchschnittlich (1995 – 2018) rund 6,9 Milliarden Euro pro Jahr. In den drei Jahren vor dem Beitritt waren es ca. 1,3 Milliarden Euro. Die Investitionen ausländischer Unternehmen in Österreich sind damit im Durchschnitt auf das Fünffache angestiegen, der Bestand an Direktinvestitionen in Österreich hat sich von rund 16 Milliarden Euro im Jahr 1995 auf rund 176 Milliarden Euro im Jahr 2018 erhöht!
Österreich zählt zu den überdurchschnittlich starken Forschungs- und Innovationsstandorten in Europa und konnte in den letzten Jahren die Innovationseffizienz kontinuierlich verbessern. Für eine dynamische Start-up-Szene ist der Abbau bürokratischer Hürden und die Förderung einer stärkeren Private-Equity-Kultur essenziell.
Österreich ist ein überaus attraktiver Standort für Immobilienanlagen. Insgesamt stieg der Gesamtwert aller in Österreich gehandelten Immobilien in 2019 um 2,5 %. Das institutionelle Investmentvolumen in Österreich im Jahr 2019 betrug ca. 5,9 Milliarden Euro. Das bisherige Rekordjahr 2017 konnte somit noch einmal um rund 17 % übertroffen werden. Allein 15 großvolumige Investments, mit je einem Transaktionswert von über 100 Millionen Euro, waren für ca. 50 % der Gesamttransaktionen verantwortlich.
Mehr als zwei Drittel des Investmentvolumens entfiel auf die Bundeshauptstadt Wien. Nachdem institutionelle Wohninvestments 2018 erstmals die stärkste Assetklasse darstellten, konnten Büroimmobilien 2019 wieder den Großteil der Investments für sich verbuchen. Wohnimmobilien folgten als zweit-beliebteste Assetklasse mit einem Anteil von rund 22 %. Auch für andere Assetklassen, wie Hotel und Industrie & Logistik, in die in Österreich in der Vergangenheit wesentlich weniger investiert wurde, konnten Rekordwerte registriert werden.
Im Vergleich zum Vorjahr waren auch internationale Investoren 2019 wieder stärker vertreten als heimische Investoren. Der Anteil am Gesamtvolumen, der auf deutsche Investoren entfiel, belief sich auf ca. 18 %. Andere internationale Investoren waren für ca. 34 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Die über die letzte Dekade hinweg stetig gestiegenen Immobilienpreise und die zunehmende Internationalisierung des Marktes führten zu einer Zunahme der Anzahl großvolumiger Transaktionen.
Der generelle Nachfrageüberhang macht den österreichischen Immobilienmarkt zu einem Verkäufermarkt. Im Bereich Büro erzielen Core Objekte in bester Lage naturgemäß die höchsten Preise. Aber auch Core+ Objekte werden zu sehr niedrigen Renditen gehandelt, da die Abschläge für Faktoren wie Gebäudealter oder kürzeren Restlaufzeiten von Mietverträgen zurückgegangen sind. Andere Assetklassen wie beispielsweise Industrie und Logistik bieten im Vergleich zu anderen westeuropäischen Ländern noch ein vergleichsweise attraktives Renditeniveau. Jedoch gleichen sich auch hier die Preise langsam dem Niveau anderer westeuropäischer Märkte an.
Immobilienfonds in Österreich bleiben interessant. Ein Grund für die Attraktivität des österreichischen Immobilienmarktes, vor allem für internationale Privatinvestoren, ist die steuerliche Situation in Österreich. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die bei einer Investition in Immobilien erzielt werden, werden ausschließlich in Österreich besteuert. Bis zu einer Einkommensgrenze von 2.000 Euro wird sogar keine Einkommensteuer erhoben, so dass für ein durchschnittliches Fondsinvestment die laufenden Erträge bis zu einer Beteiligungssumme von ca. 35 Tsd. Euro langfristig in Österreich steuerfrei bleiben (vorausgesetzt der Anleger erzielt keine weiteren Einkünfte in Österreich). Jedoch sollte beachtet werden, dass es in Österreich seit 2012 keine „Spekulationsfrist“ wie in Deutschland gilt. Das heißt sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen grundsätzlich der Einkommenssteuerpflicht.
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