Glossar / Wissensdatenbank

Offene Immobilienfonds

Was sind Offene Immobilienfonds?

Die Immobilienpreise steigen unaufhörlich weiter. Für Eigentumswohnungen in den großen Metropolen Deutschlands sind sie 2018 um 15 – 20 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Auch Gewerbe­immobilien legen unaufhaltsam weiter zu. Trotz des Booms gehen Experten bislang nicht von einer Blasenbildung aus, weil die Risiken bei uns zulande gut verteilt sind und weil der Preisentwicklung der vergangenen Jahre eine lange Phase der Preisstagnation vorausging. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen stellen Immobilien natürlich ein besonders aussichtsreiches Investment dar, denn der Mietzins ist in der Regel wesentlich höher als ein vergleichbarer Wertpapierzins. Hier kommen Geschlossene und Offene Immobilienfonds ins Spiel.

Um als privater Investor von den Chancen am Immobilienmarkt zu profitieren, bieten sich Fonds an. Denn der Erwerb einer eigenen Immobilie zu Vermietungszwecken macht meist weniger Sinn: So stellte die WELT fest, dass Kleinvermieter selten große Gewinne einfahren.  Lukrativer hingegen sind Großprojekte, gerade im Bereich der Gewerbe- und Core-Immobilien. Um daran zu partizipieren, ist ein Alternativer Investmentfonds (AIF) eine vielversprechende Alternative.

Niedriger Einstandspreis

Offene Fonds bzw. AIF ermöglichen den unkompliziertesten Einstieg in den Immobilienmarkt. Wer sein Depot um diese Assetklasse erweitern möchte, kann schon für 50 Euro Anteile an einem Fonds mit dem begehrten Betongold erwerben. Dabei werden von der Kapitalverwaltungsgesellschaft  die eingezahlten Gelder auf verschiedene Objekte im In- und Ausland verteilt. Um Liquidität für mögliche Anteilsverkäufe bzw. Anteilsrückgaben vorzuhalten, investieren die Fondsgesellschaften aber auch in Zinspapiere und andere liquide Anlagen.

Die Liquidität in einem solchen Fonds muss bei mindestens 5 % liegen, darf aber 49 % nicht überschreiten. Nachdem Anteilsverkäufe in der Vergangenheit oft dazu geführt haben, dass die Anbieter sich von ertragreichen Objekten trennen mussten, um die Anleger auszahlen zu können und manchmal sogar solche offenen Fonds geschlossen und abgewickelt werden mussten, gibt es für Investoren seit 2013 eine zweijährige Mindesthaltefrist und eine einjährige Kündigungsfrist.

Schon aufgrund der Diversifizierung der Anlageobjekte entwickeln sich die allermeisten Fonds bei weitem nicht so gut wie einzelne Märkte. Man rechnet hier mit einer durchschnittlichen Rendite von 2 – 3 % p.a., bei geschlossenen Immobilienfonds liegen die Ertragschancen weitaus höher. Je breiter die Streuung, desto geringer ist das Risiko einer Wertschwankung eines offenen Fonds.

Das gilt nicht nur für die Zahl und Art der Objekte, sondern auch für die Märkte, in denen Immobilien erworben werden. Wer beispielsweise in Gewerbeimmobilien in Großbritannien investiert war, der wird die Auswirkungen des Brexit in seinem Portfolio deutlich gespürt haben. Erschwert wird der Einstieg für Anleger zurzeit durch die große Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. So müssen Fonds potenzielle Kunden abweisen und planen gerade neue Produkte, finden aber keine geeigneten Immobilien. Von dieser Entwicklung berichtete schon das Handelsblatt

Rechtliche Grundlagen und Abläufe

Bei einem offenen Fonds erwerben die Investoren Anteile an einem Sondervermögen, das von einer Kapitalgesellschaft verwaltet wird. Das Fondsvermögen wird von einer Kapitalgesellschaft, die der Aufsicht der BaFin unterliegt, als Sondervermögen verwaltet. Die Gewinne des Sondervermögens werden nach Abzug aller Kosten in der Regel einmal jährlich an die Investoren ausgeschüttet. Es gibt aber auch thesaurierende Fonds, die die angefallenen Gewinne in neue Objekte reinvestieren, wodurch der Wert der einzelnen Anteile steigt.

Der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) wertet die Immobilien offener Immobilienfonds quartalsweise nach Alter, Nutzungsart, Größe, geografischer Verteilung, Käufen und Verkäufen aus. Auch einzelne Fonds werden in dieser Auswertung aufgeführt. Deren Rangfolge im direkten Vergleich bestimmt sich maßgeblich durch den SRRI (sog. Synthetischer Risiko-Rendite-Indikator), der für bestimmte Zeiträume der Vergangenheit Wertschwankungsbreiten misst.

Geschlossene versus offene Immobilienfonds

Geschlossene Fonds  investieren in der Regel in wenige Objekte, was das Investment transparenter macht, da der Anleger sich ein exaktes Bild von den Chancen und Risiken der konkreten Objekte verschaffen kann. Die seit 2013 als Alternative Investmentfonds  bezeichneten Finanzprodukte beinhalten sehr oft besonders attraktive Gewerbe- und Core Immobilen. Schon deshalb dürfen die Investoren mit deutlich höheren Renditen auf ihr eingezahltes Geld rechnen als bei den offenen Fonds. Allerdings liegt auch die Mindestanlage wesentlich höher und die Laufzeit ist länger.

Weiterführende Links

Immobilien in Fonds der EURAMCO 
WELT über Kleinvermieter 
Handelsblatt über Ressourcenprobleme 
Bundesverband Investment und Asset Management (BVI)

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