Anlageimmobilien

Definition und Erläuterung: Was sind Anlageimmobilien?

Unter Anlageimmobilien versteht man Immobilien, die nicht als Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, sondern als Kapitalanlage dienen. Dazu gehören beispielsweise:

• Bürogebäude
• Einkaufszentren
• Hotelimmobilien
• Gewerbeimmobilien für Lagerung, Produktion und/oder Logistik
• Wohnimmobilien, in aller Regel Mehrfamilienhäuser
• Geschäftshäuser mit Einzelhandel und/oder Gastronomie im Erdgeschoss sowie Büroflächen und Wohnungen in den Obergeschossen
• Spezialimmobilien für Kultur, Bildung oder Freizeit wie beispielsweise Kinos, Theater, Schul- und Universitätsgebäude sowie Pflegeimmobilien

Entscheidungsfaktoren bei Investments in Anlageimmobilien

Je nach Art der Immobilie sind bei einem Investment unterschiedliche Faktoren zu berücksichtigen, die im Folgenden ohne Anspruch auf Vollständigkeit aufgelistet werden.

• Bürogebäude: Standort, Verkehrsanbindung, Marktlage, Mieterstruktur, Alter und Zustand des Gebäudes.
• Einkaufszentren: Standort, Marktlage, Mieterstruktur, Kaufkraft der Umgebung, Konkurrenzsituation.
• Hotelimmobilien: Standort, Ausstattung, Reputation des Hotelbetreibers, touristische Attraktivität der Umgebung.
• Gewerbeimmobilien: Standort, Zweckbestimmung, Alter und Zustand des Gebäudes, Mieterstruktur.
• Wohnanlagen: Standort, Alter und Zustand der Immobilie, Mieterstruktur, Mietniveau und -entwicklung.
• Wohn- und Geschäftshäuser: Standort, Marktlage, Konkurrenzsituation, Kaufkraft der Umgebung.
• Spezialimmobilien: Standort, Zweckbestimmung, Alter und Zustand des Gebäudes, Nachfragesituation, ggf. gesetzliche Rahmenbedingungen (betrifft zum Beispiel Pflegeimmobilien).

Allgemein gilt es, beim Kauf von Anlageimmobilien auch die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, das Zinsniveau und die Liquidität des Marktes zu berücksichtigen. Es empfiehlt sich, eine gründliche Marktrecherche durchzuführen und gegebenenfalls professionelle Beratung für den Kauf in Anspruch zu nehmen.

Direkter Kauf oder Kapitalanlage in Immobilienfonds?

In solche Anlageimmobilien können Anleger entweder direkt investieren, indem sie das Objekt ganz oder teilweise erwerben, oder indirekt/mittelbar. Indirekte Immobilieninvestments erfolgen in aller Regel über offene oder geschlossene Immobilienfonds. Neu hinzugekommen sind in den letzten Jahren Digitale Immobilieninvestments. Crowdinvesting ermöglicht Anlegern bereits mit niedrigen Anlagesummen eine Investition in Immobilien.

Erhaltungszustand der Immobilien

Hinsichtlich des Erhaltungszustandes lassen sich Anlageimmobilien sehr grob in Neubau-Objekte, Immobilien aus zweiter Hand und Denkmalschutzimmobilien unterteilen. Die birgt jeweils unterschiedliche Vor- und Nachteile:

Neubauimmobilien punkten mit moderner Ausstattung, niedrigeren Energiekosten und anfänglich fehlendem Renovierungsbedarf sowie mit individuellen Gestaltungsmöglichkeiten. Nachteile können höhere Anschaffungskosten, längere Übertragungszeiten, mangelnde Historie und fehlender Charakter im Sinne von Charme und Ausstrahlung sein. Auch die Beseitigung eventueller Baumängel kann Zeit, Geld und damit Rendite kosten.

Immobilien aus 2. Hand weisen in der Regel niedrigere Anschaffungskosten auf, ihr Zustand und ihr Renovierungsbedarf lassen sich hinreichend objektiv bestimmen. Zudem ist bereits klar, wie sie sich am Vermietungsmarkt positionieren – ihre Vermietungshistorie ist bekannt. Dem gegenüber stehen tendenziell höhere Energiekosten, eine unter Umständen abgenutzte Ausstattung, gegebenenfalls eine unmoderne Aufteilung und eben der Renovierungsbedarf.

Denkmalschutzimmobilien beeindrucken mit ihrem historischen Charakter und können deshalb verschiedentlich eine höhere Miete erzielen, gerade wenn sie Repräsentationszwecken dienen. Zudem bieten sie steuerliche Vergünstigungen. Allerdings sind die Renovierungskosten deutlich höher, da die Auflagen des Denkmalschutzes eingehalten werden müssen.

Die dafür notwendigen Genehmigungsverfahren verzögern Renovierung und Sanierung. Außerdem setzt der Denkmalschutz den Gestaltungsmöglichkeiten durch Eigentümer und Nutzer denkmalgeschützter Objekte enge Grenzen.

Es ist wichtig zu beachten, dass jede Art von Immobilie ihre eigenen spezifischen Vor- und Nachteile hat und dass die Wahl letztendlich von den individuellen Bedürfnissen und Zielen des Investors abhängt. Eine gründliche Analyse des Marktes und eine professionelle Beratung sind bei der Entscheidungsfindung daher unerlässlich.

Identifizierung und Auswahl von Anlageimmobilien

Lage der Immobilien

Lage, Lage, Lage: Die Lage ist nach wie vor einer der wichtigsten Faktoren bei der Auswahl einer Anlageimmobilie. Investiert werden sollte daher in Gebiete mit positiver wirtschaftlicher Entwicklung, einer guten Verkehrsanbindung und guter Infrastruktur. Welche Lage „gut“ ist, hängt von der bevorzugten Nutzungsart ab. Bei Wohnungen ist es offensichtlich: Wohnimmobilien sind in Schwarmstädten besonders attraktiv, wo viele junge, gut ausgebildete Menschen nach ihrer Ausbildung hochwertigen Wohnraum nachfragen.

Büroparks an den Autobahnen, wie sie in den USA und den Niederlanden jahrelang sehr beliebt waren, sind mittlerweile unattraktiv geworden. Eine innerstädtische Lage mit gutem Zugang zu Einkaufsmöglichkeiten und unkomplizierter Anbindung an den ÖPNV ist heute wesentlich stärker gesucht.

Auch die Mikrolage hat Einfluss auf den Anlageerfolg. Eine attraktive Nachbarschaft mit guter Durchmischung, mit Grünflächen, Kultur- und Gastronomieangebot ist attraktiver, als sterile Büroparks. Auch Grundriss und Aufteilung müssen passen – variable Grundrisse erlauben eine einfachere Neuvermietung als auf einen speziellen Mieter zugeschnittene Flächen. Logistikimmobilien profitieren jedoch weiterhin von einer guten Autobahnanbindung.

Zielgruppe

Wer sind die potentiellen Mieter der Immobilie, wie viel Nachfrage entfällt auf diesen Immobilientyp in der gewählten Region, wie lässt sich das Objekt an den Mann bringen? Die Recherche kann je nach Nutzungsart aufwendig sein.

Finanzierung von  Anlageimmobilien

Zu entscheiden ist auch, wie die Immobilie finanziert werden soll. So ist insbesondere sicher zu stellen, dass genügend Mittel vorhanden sind, um die Anschaffungskosten sowie laufende Kosten wie Instandhaltung, Steuern und Versicherungen zu decken. Welche Rendite wird erwartet? Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?

Bauqualität der Immobilien

Überprüfen Sie die Bauqualität der Immobilie, bevor Sie kaufen. Eine gründliche Inspektion kann helfen, potenzielle Probleme zu identifizieren und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Bereits aus den vorstehenden Überlegungen wird klar, wie wichtig es ist, gründlich zu recherchieren und sich Zeit zu nehmen, um die richtige Anlageimmobilie zu finden. Überlegen Sie sich Ihre Ziele und Ihr Budget und arbeiten Sie mit einem erfahrenen Immobilienmakler zusammen, um die beste Entscheidung zu treffen.

Wo finden Anleger „ihre“ Anlageimmobilien?

Eine optimale Anlageimmobilie zu finden, erfordert eine gründliche Recherche und Analyse.

Ziele definieren

Bevor Sie mit der Suche beginnen, sollten Sie sich klarmachen, was Sie von Ihrer Anlageimmobilie erwarten und welche Ziele Sie verfolgen. Dies kann beispielsweise eine regelmäßige Einkommensquelle, eine Wertsteigerung oder eine Kombination aus beidem sein.

Marktforschung nutzen

Recherchieren Sie den Immobilienmarkt in der Region, in der Sie investieren möchten. Informieren Sie sich über aktuelle Trends, Preise und die Nachfrage nach Mietwohnungen.

Finanzierung der Immobilien planen

Überlegen Sie sich im Vorfeld, wie Sie die Anlageimmobilie finanzieren möchten. Überprüfen Sie Ihre Finanzsituation, limitieren Sie den maximal denkbaren Kaufpreis und besprechen Sie gegebenenfalls alternative Finanzierungsmöglichkeiten mit einem Finanzberater.

Besichtigungen unternehmen

Besichtigen Sie potentielle Anlageimmobilien und beurteilen Sie deren Zustand, Lage und Ausstattung. Überprüfen Sie, ob es mögliche Reparatur- oder Renovierungskosten gibt.

Entscheidung für die passende Kapitalanlage treffen

Vergleichen Sie die verschiedenen Optionen und treffen Sie eine fundierte Entscheidung darüber, was Sie mit Ihrem Geld kaufen. Überprüfen Sie noch einmal Ihre Ziele und überlegen Sie, welche Immobilie am besten dazu beiträgt, diese zu erreichen.

Optional externen Dienstleister einschalten

Wenn die Recherche für das Investment im Vorfeld abgeschlossen ist, aber auch in dem Fall, dass sich der Anleger selbst damit überfordert fühlt, muss die Frage beantwortet werden, ob man den Markt selbständig durchforsten will oder diese Aufgabe an einen Dienstleister delegiert. Es kann hilfreich sein, einen Dienstleister zu Rate zu ziehen, um die besten Optionen für Ihre Bedürfnisse zu ermitteln. Diese Personen verfügen idealerweise über umfangreiches Wissen und Erfahrung im Umgang mit Anlageimmobilien.

Wer unterstützt Anleger bei der Suche nach
„ihrer“ Anlageimmobilie?

Bei der Suche nach der optimalen Anlageimmobilie für Ihre Kapitalanlage kommen verschiedene Methoden in Frage:

• Selbständige Recherche in Datenbanken, auf Immobilienplattformen oder Annoncen in (Fach-) Medien
• Annoncen in Social Media
• Persönliche Empfehlungen
• Einschaltung externer Dienstleister.

Recherche passender Dienstleister

Die Suche nach einem vertrauenswürdigen und kompetenten Dienstleister (in der Regel sind das Immobilienmakler, Vermögensverwalter, Finanz- oder Steuerberater, aber auch In-House-Abteilungen von Banken) ist eine Wissenschaft für sich. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Kompetenz eines Maklers o. ä. zu recherchieren:

• Referenzen und Erfahrungsberichte von anderen Anlegern einholen
• Dienstleister überprüfen, die von Branchenverbänden oder Regulierungsbehörden zertifiziert sind
• Vergleiche von Angeboten verschiedener Dienstleister anfordern
• Persönliche Gespräche mit potenziellen Dienstleistern führen, um ihre Kompetenz und Integrität zu beurteilen.

Auswahlfaktoren für geeignete Dienstleister

Geeignete Dienstleister können Makler, Vermögensverwalter, Finanzberater oder Steuerberater sein. Es ist wichtig, einen Dienstleister auszuwählen, dem man vertraut und der über umfassende Kenntnisse in Bezug auf Anlageimmobilien verfügt.

• Qualifikationen: Überprüfen Sie die Bildungs- und Berufserfahrung des Dienstleisters und ob er über die notwendigen Zertifizierungen und Lizenzen verfügt.
• Referenzen einholen: Fragen Sie nach Referenzen und sprechen Sie mit anderen Anlegern, die bereits mit dem Dienstleister zusammengearbeitet haben.
• Erfahrung in der Branche: Überprüfen Sie, wie lange der Dienstleister bereits in der Branche tätig ist und ob er über umfassende Kenntnisse in Bezug auf Anlageimmobilien verfügt (Track Record).
• Kenntnis des lokalen Immobilienmarkts: Überprüfen Sie, ob der Dienstleister über fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts verfügt und wie gut er den Markt kennt.
• Kommunikations- und Kundenservice-Fähigkeiten: Überprüfen Sie, wie gut der Dienstleister kommuniziert und ob er eine offene und transparente Arbeitsweise hat.
• Verständnis Ihrer Anlagestrategie und Ziele: Überprüfen Sie, ob der Dienstleister Ihre Anlagestrategie und Ziele versteht und ob er Ihnen eine passende Lösung anbieten kann.

Welche Rendite kann der Anleger von seiner
Kapitalanlage  erwarten?

Die Rendite von Immobilieninvestitionen kann auf verschiedene Arten berechnet werden, darunter die Bruttoanfangsrendite (GGR), die Nettorendite (NNR) und die Kapitalisierungsrate (Cap Rate).

Renditekalkulationen

Die Bruttoanfangsrendite berechnet sich aus dem jährlichen Mietertrag dividiert durch den Kaufpreis. Die Nettorendite ergibt sich dementsprechend aus dem jährlichen Mietertrag abzüglich aller laufenden Kosten wie Steuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten.

Die Kapitalisierungsrate oder Cap Rate berechnet sich aus dem jährlichen Mietertrag dividiert durch den aktuellen Marktwert der Immobilie, sie ist der Kehrwert des Einkaufsfaktors. Grundlegender Faktor ist demnach in der Regel der Ertragswert der Immobilie.

Ein Anleger kann einige Einflussfaktoren auf seine Immobilieninvestitionen beeinflussen, darunter:

• Wahl des Standorts: Immobilien in „günstigen“ (billigeren) Lagen tendieren dazu, höhere Renditen zu generieren.
• Verwaltung der Immobilie: Eine effiziente Verwaltung kann den jährlichen Mietertrag erhöhen und gleichzeitig die Kosten reduzieren.
• Diversifikation des Portfolios: Durch die Diversifikation des Portfolios kann das Risiko reduziert und die Rendite erhöht werden.
• Renovierung und Modernisierung: Investitionen in Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können den Wert und die Rentabilität einer Immobilie erhöhen.

Renditen nach Nutzungsart der Anlageimmobilien

Welche Renditeerwartung realistisch ist, hängt von der Nutzungsart der Immobilie, dem jeweiligen Makro- und Mikrostandort ab. Die Rendite von Wohn-, Gewerbe-, Logistik- und Sozialimmobilien kann sehr unterschiedlich sein, Einflussfaktoren sind neben Nutzungsart und Standort etwa Marktlage, Wettbewerb, Wirtschaftslage, Qualität des Objekts Kapitalmarktbedingungen usw.

Im Allgemeinen sind folgende jährliche Renditen üblich:

• Wohnimmobilien (Wohnungen wie Häuser): 2 bis 5 %
• Gewerbeimmobilien: 4 bis 7 %
• Logistikimmobilien: 4 bis 8 %
• Sozialimmobilien (z. B. Pflegeheime, Studentenwohnungen): 4 bis 8 %.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dies nur grobe Indikationen sind und die tatsächliche Rendite stark von den oben genannten Faktoren abhängen kann.

Nebenkosten bei Investment in Anlageimmobilien

Des Weiteren dürfen bei dem Blick auf die erzielbaren Renditen zusätzlich zum Kaufpreis die Nebenkosten einer Investition in Anlageimmobilien nicht vernachlässigt werden, dazu können folgende Posten gehören:

• Kaufnebenkosten: Dazu gehören Notar- und Grunderwerbskosten, Maklergebühren, Gebühren für den Kaufvertrag, Gutachterkosten, usw.
• Instandhaltungskosten: Diese entstehen durch Reparatur- und Wartungsarbeiten an der Immobilie, einschließlich Dachreparaturen, Malerarbeiten, Landschaftspflege, usw.
• Verwaltungskosten:  Solche Belastungen entstehen durch die Verwaltung der Immobilie, einschließlich der Suche nach Mietern, der Verwaltung von Reparatur- und Wartungsarbeiten, usw.
• Steuern: Anlageimmobilien unterliegen grundsätzlich den gleichen Steuern wie andere Einkommensquellen, einschließlich Einkommensteuer, Grundsteuer, usw.
• Versicherungskosten: Es ist ratsam, die Anlageimmobilie gegen Feuer, Diebstahl, Naturkatastrophen und andere Risiken zu versichern.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Höhe dieser Kosten von verschiedenen Faktoren abhängt, wie z.B. Größe und Lage der Immobilie, Art der Instandhaltung, usw. Ein professioneller Finanz- oder Immobilienberater kann helfen, die potenziellen Kosten genau zu schätzen.

Welche Vor- und Nachteile haben Anlageimmobilien im Vergleich zu anderen Assets?

Wenn Sie ein Investment in Immobilien tätigen wollen und speziell Anlageimmobilien kaufen wollen, so sollten Sie die  Vor- und Nachteile  berücksichtigen und abwägen.

Vorteile bei Kauf von Anlageimmobilien

Hier zunächst eine Liste mit den bedeutendsten Vorteilen für den Fall, dass Sie entsprechende Immobilien kaufen:

• Konstante Erträge: Anlageimmobilien bieten in der Regel konstante Mieteinnahmen, die eine stabile Einkommensquelle darstellen können. Indexmieten ermöglichen eine Absicherung gegen inflationäre Entwicklungen, da die Mieten hier in einem festgelegten Verhältnis zur Steigerung der Lebenshaltungskosten erhöht werden.
• Werthaltigkeit: Immobilien haben eine lange Historie als wertbeständige Anlage. Da Grund und Boden nicht vermehrbar sind, haben sie eine hohe Werthaltigkeit, auch wenn das darauf errichtete Gebäude durch Abnutzung im Wert sinken sollte. Dadurch entsteht eine hohe Krisensicherheit, die den langen Anlagehorizont rechtfertigt. Außerdem sind Immobilien in aller Regel gut beleihbar, wodurch unvorhergesehener Liquiditätsbedarf gedeckt werden kann.
• Diversifikation: Die Diversifikation des Portfolios kann das Risiko reduzieren.
• Kapitalwachstum: Immobilien können auch ein Potenzial für Kapitalwachstum bieten, wenn sie im Wert steigen. Insbesondere geschieht dies, wenn der Wert des (knappen) Grund und Bodens steigt. Speziell in attraktiven Lagen sind bebaubare Flächen häufig knapp.

Nachteile von Anlageimmobilien als Kapitalanlage

Investieren Sie Ihr Geld in Immobilien zum Zweck der Wert- bzw. Kapitalanlage, so gibt es auch Nachteile in die Überlegungen einzubeziehen. Berücksichtigen Sie also vor dem Kauf der Immobilien auch folgende Punkte:

• Hohe Anfangsinvestitionen: Die Investition in Anlageimmobilien erfordert in der Regel höhere Anfangsinvestitionen im Vergleich zu anderen Anlageformen. Abhilfe können Fonds oder Crowdinvestments schaffen.
• Recherche- und Verwaltungsaufwand: Eine Investition in Anlageimmobilien erfordert zunächst einen erheblichen Rechercheaufwand, um die optimale Immobilie zu finden. Während der Haltedauer der Immobilie entsteht ebenfalls laufend Verwaltungsaufwand, einschließlich der Suche nach Mietern und der Verwaltung von Reparatur- und Wartungsarbeiten. Werden diese Pflichten auf Dienstleister ausgelagert, steigt die Kostenbelastung der Investition. Insbesondere die steuerlichen Aspekte eines Immobilien-Investments sind ohne fachkundigen, individuellen Rat kaum zu bewältigen.
• Langfristige Bindung: Eine Investition in Anlageimmobilien ist eine langfristige Bindung, die es schwieriger macht, auf Veränderungen am Markt zu reagieren. Der Verkauf einer Immobilie muss gründlich vorbereitet werden und dauert seine Zeit, eine kurzfristige Liquidierbarkeit wie etwa bei Aktien und Anleihen ist also nicht gegeben.
• Unvorhergesehene Belastungen: Es kann unvorhergesehene Kosten für Reparaturen und Instandhaltung geben, die die Rendite beeinträchtigen können.

Quellen der EURAMCO zum Thema Investment in Anlageimmobilien

Direktinvestment
Geschlossene Immobilienfonds kaufen
Immobilienbeteiligung
Offene Immobilienfonds
Portfoliomanagement
Risikomanagement
Was sind Fonds?

Weiterführende Links  

Cap Rate
Crowdinvesting
Einkaufsfaktor
Immobilien in Schwarmstädten

Stand der Informationen: März 2023