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Lage, Lage, Lage – die traditionell drei wichtigsten Eigenschaften einer Immobilie beziehen sich auf den geografischen Standort von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht). Er bestimmt deshalb den Preis und den Wert einer Immobilie und beeinflusst deshalb auch ihre zukünftige Entwicklung. Aber der Standort ist dennoch nur eines von mehreren Kriterien der Lagequalität.
Der Standort einer Immobilie ist der wichtigste Faktor für ihre Lagequalität. Er umschreibt die Nähe zu wichtigen Infrastrukturen wie Schulen, Geschäften, öffentlichen Verkehrsmitteln und medizinischen Einrichtungen sowie die Anbindung an wichtige Verkehrswege.
Die nähere Umgebung einer Immobilie ist der nächste „Baustein“ der Lagequalität. Sie umfasst dabei Faktoren wie die Nachbarschaft, die Landschaft, die Aussicht und die Verfügbarkeit von Grünflächen.
Die Sicherheit der Umgebung beeinflusst ebenfalls die Lagequalität einer Immobilie. Eine sichere Umgebung mit niedriger Kriminalitätsrate und einer guten Beleuchtung wird in der Regel höher bewertet.
Die Umweltqualität bezieht sich auf Faktoren wie Luft- und Wasserqualität, Lärmpegel und allgemeine Umweltbedingungen. Eine positiv empfundene Umweltqualität kann die Attraktivität einer Immobilie erhöhen.
Bei der Beurteilung der Lagequalität einer Anlageimmobilie geht man idealerweise von objektiven Kriterien aus und unterscheidet nach der Nutzungsart. Eine Wohnimmobilie stellt z.B. gänzlich andere Anforderungen an die Umgebung als eine Logistikimmobilie. Folglich bewertet man Makro-, Mikrolage und das Grundstück selbst systematisch in Abhängigkeit von der angestrebten Nutzung.
Mit Makrolage werden Land, Region, Stadt sowie allgemeine Angebots- und Nachfrageausprägung umschrieben. Um sie zu beurteilen, greift man zu Daten über die Infrastruktur, über die wirtschaftliche und politische Situation und die Demographie vor Ort.
Für Einzelhandelsimmobilien ist etwa die Wirtschaftsstärke und Kaufkraft einer Region von Bedeutung, für Wohnimmobilien der Freizeitwert und die Versorgung mit Bildungseinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten.
Je nach Qualität der Makrolage werden in Deutschland A-, B-, C- und D-Lagen, bzw. zur feineren Differenzierung 1- und 2A- sowie 1- und 2B-Lagen unterschieden. Konkrete Einflussfaktoren sind etwa die Anbindung an den ÖPNV und überregionalen Verkehr und die Ausstattung mit Schulen und Universitäten.
Die Analyse der Mikrolage konzentriert sich auf das nähere, unmittelbare Umfeld des in Frage kommenden Grundstücks. Untersucht wird also ein Dorf, ein Straßenzug oder ein Stadtteil. Hier kommen Kriterien wie die konkrete Entfernung zur nächsten U-Bahn-Haltestelle, zu Schulen, Restaurants, Arztpraxen etc. zum Tragen. Anhand eines qualifizierten Mietspiegels lassen sich somit die Ertragspotentiale einer Immobilie in dieser Lage gut abschätzen.
Gewerbeimmobilien werden üblicherweise in A- und B-Lagen klassifiziert.
Laut GfK-Prisma versteht man unter einer 1A-Lage ein Objekt im Stadtzentrum (CBD = Central Business District für Büroimmobilien) mit höchster Besucherfrequenz. In aller Regel wird an solchen Standorten die jeweilige Spitzenmiete erzielt und der Leerstand liegt weit unter dem Durchschnitt. Immobilien in hervorragendem Zustand an solchen Standorten werden als Core-Immobilien bezeichnet.
1B-Lagen liegen im Vergleich dazu beispielsweise in Seitenstraßen mit immer noch hoher Attraktivität für Mieter und Publikum. 2A-Lagen finden sich dagegen tendenziell in Mischgebieten mit durchschnittlichem Attraktivitätsniveau, während 2B-Lagen an 2A-Lagen angrenzen.
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