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Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie hat den Charakter einer Substanzsteuer, weil sie nicht auf den Ertrag aus der Steuerquelle abstellt.
Historisch betrachtet ist sie eine der ältesten und wichtigsten kommunalen Steuern in Deutschland. Sie wird von den Städten und Gemeinden erhoben und kommt auch diesen zugute.
Steuerpflichtig ist in der Regel der Eigentümer des Grundstücks oder des Gebäudes. Das bedeutet, dass sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen, die über Grundbesitz verfügen, grundsteuerpflichtig sind. Auch Erbbauberechtigte und Nießbraucher können in bestimmten Fällen steuerpflichtig sein.
Von der Steuerzahlung befreit sind u. a. Grundbesitz der öffentlichen Hand und des Bundeseisenbahnvermögens. Dazu zählt auch Grundbesitz von Religionsgemeinschaften und solcher, der zu gemeinnützigen, mildtätigen oder wissenschaftlichen Zwecken genutzt wird.
Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem so genannten (steuerlichen) Einheitswert des Grundstücks und des Gebäudes sowie dem Hebesatz, der von der jeweiligen Gemeinde, in dem das Grundstück belegen ist, festgelegt wird.
Der Einheitswert wird durch die Finanzbehörden ermittelt und bildet die Grundlage für die Bemessung dieser Steuer, da hieraus der so genannte Grundsteuer-Messbetrag abgeleitet wird.
Die steuerberechtigte Gemeinde multipliziert den finanzamtlich festgesetzten Grundsteuer-Messbetrag sodann mit ihrem individuellen Hebesatz und ermittelt auf diese Weise die festzusetzende, vom Eigentümer zu entrichtende Grundsteuer.
Wurde also beispielsweise vom Finanzamt für ein bestimmtes Grundstück ein Messbetrag in Höhe von EUR 100 festgesetzt und lag dieses Grundstück in einer Gemeinde mit einem Hebesatz von 450 %, so ergab sich durch Multiplikation dieser beiden Werte eine von der Gemeinde festzusetzende Grundsteuer in Höhe von 450 Euro. Dieser Grundsteuerbetrag ist sodann jährlich vom Eigentümer an die Gemeinde zu entrichten.
Nachdem im Jahr 2018 das Bundesverfassungsgericht die veralteten Einheitswerte als unzulässige Grundlage für die Besteuerung eingestuft hatte, musste die Grundsteuer auf eine neue Basis gestellt werden. Das Gericht hatte bemängelt, dass die bisherige Berechnungsmethode nicht mehr zeitgemäß und nicht mehr objektiv genug sei. Die Neuregelung sollte daher eine gerechtere, einfacher zu handhabende und verfassungskonforme Berechnung der Grundsteuer sicherstellen.
Die Neuregelung wurde im Jahr 2019 verabschiedet und trat zum 1. Januar 2020 in Kraft. Die neue Grundsteuerberechnung kann neben Größe und Wert des Grundstücks nunmehr auch die Gebäudemietfläche, das Alter des Gebäudes und die Miet- bzw. Pachthöhe berücksichtigen.
Sie erhält demnach Merkmale einer Ertragsteuer. Die Länder haben bei der Erhebung die Möglichkeit, zwischen verschiedenen Berechnungsverfahren zu wählen. Dadurch kann es zu unterschiedlichen Belastungen für Grundstückseigentümer in verschiedenen Bundesländern kommen.
Die Änderungen werden sich insofern auf die Höhe der Grundsteuer auswirken, als die neue Berechnungsmethode zu unterschiedlichen Ergebnissen führen kann. In einigen Fällen kann die Steuer gegenüber dem bisherigen Wert sinken, in anderen Fällen kann sie jedoch auch steigen.
Insbesondere in Gebieten mit einem höheren Immobilienwert und einem höheren Mietniveau wird sie tendenziell höher ausfallen, falls das betreffende Bundesland einen Berechnungsansatz gewählt hat, der auch oder vor allem auf den wirtschaftlichen Wert eines Grundstücks abstellt.
Insgesamt soll die Neuregelung jedoch eine fairere und verfassungskonforme Berechnung der Grundsteuer sicherstellen. Sie soll somit dazu beitragen, dass die Kommunen weiterhin Einnahmen aus ihr generieren können, um ihre Aufgaben und Investitionen zu finanzieren.
Zu beachten ist in dieser Gesamtthematik auch, dass die Grundsteuer zwar originär von dem jeweiligen Eigentümer zu entrichten, im Falle einer Vermietung des betreffenden Objekts aber wirtschaftlich letztlich nicht von diesem zu tragen ist. Grund hierfür ist die Umlegbarkeit auf den Mieter im Rahmen der jährlichen Betriebskosten-Abrechnung.
So wie etwa Gebäudeversicherung, Müllgebühren oder Kosten für den Kaminkehrer ist also auch die Grundsteuer auf den Mieter umlagefähig und letztlich von diesem zu bezahlen.
Alte Einheitswerte unzulässig
Realsteuercharakteristik
Stand der Informationen: April 2023
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