Immobilienmanagement

Definition Immobilienmanagement

Im Allgemeinen versteht man unter Immobilienmanagement (Neudeutsch auch gerne als Real Estate Management bezeichnet) das ganzheitliche, lebenszyklusorientierte und nachhaltige Management von Immobilien. Auch für Laien offensichtlich gehören dazu die Vermietung, Vermarktung und Verwaltung von Gebäuden mit dem Ziel, sie und damit das in ihnen gebundene Kapital langfristig optimal einzusetzen – und dies über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie. 

Quelle: https://ifm-business.de/firmen/seminare/immobilienmanagement/, Abruf 15.2.2023

Jeder dieser Bereiche benötigt eigene Kenntnisse und Kompetenzen. Dazu zählen Immobilienmarketing, Due Diligence, branchenspezifisches Controlling, Finanzierung, Forderungsmanagement und Betriebskostenabrechnung sind nur Teile des breiten Aufgabenspektrums.

Mit der Professionalisierung des Immobilienmanagements geht also eine zunehmende Interdisziplinarität einher. Zusammengefasst gehören zum Immobilienmanagement die „strategische und ergebnisorientierte Planung, Steuerung und Kontrolle aller Geschäftsaktivitäten eines Unternehmens, die immobilienbezogen sind.“ 

Die oben dargestellten Phasen im Lebenszyklus einer Immobilie sind jedoch nicht ausschließlich chronologisch zu interpretieren – sie bedingen sich gegenseitig. Zu einer langfristigen Nutzung eines Gebäudes gehören beispielsweise auch immer wieder (Um-)Baumaßnahmen. Während der Nutzung einer Immobilie ist das Facility Management besonders gefordert.

Aufgabenbereiche des Immobilienmanagements

Wegen dieser vielfältigen Zusammenhänge ist es sinnvoller, die konkreten Aufgaben des Immobilienmanagements nicht in zeitliche Phasen zu sortieren, sondern vielmehr verschiedene Aufgabentypen zu benennen:

Zum kaufmännischen Management gehören alle buchhalterischen und finanzwirtschaftlichen Tätigkeiten, etwa Kontenführung, Kostenmanagement, Budgetplanung, Erstellung von Betriebskostenabrechnungen, Vertrags- und Versicherungsmanagement sowie Controlling und Reporting.

Das technische Management bedeutet Facility Management im Sinne des Gebäudemanagements und umfasst etwa Instandhaltung, Energiemanagement (das in Zeiten von ESG immer wichtiger wird!), Modernisierung, Sanierung, und den Umbau. Das technische Management ist dafür verantwortlich, die Nutzungs- und Vermarktungsfähigkeit der Immobilie über den Zeitablauf hinweg zu erhalten und womöglich zu verbessern.

Das infrastrukturelle Management wiederum umgreift alle Dienstleistungsaufgaben zur Unterstützung des Immobilienmanagements, angefangen beim täglichen Büroservice über die Versorgung bis hin zu Logistikaufgaben.

Verbunden werden diese Teilbereiche durch ein zentrales, vernetztes Datenmanagement – je komplexer die Anforderungen werden, desto mehr steigt die Bedeutung zutreffender und jederzeit zugänglicher Daten.

Garbe stellt die Beziehungen zwischen den einzelnen Funktionen des Immobilienmanagements grafisch wie folgt dar:

Quelle: https://www.garbe-industrial.de/immobilienmanagement-aufgabe-leistungen-garbe-ire/ Abruf 15.2.2023

Im Zuge der zunehmenden Professionalisierung der Immobilienwirtschaft hat sich das Immobilienmanagement zu einem wirtschaftlich sehr relevanten und damit auch einträglichen Managementbereich weiterentwickelt. Es integriert Managementaufgaben aus dem kaufmännischen, technischen und infrastrukturellen Bereich. Dabei sollte Kundenorientierung nach innen UND außen hinter Optimierungs- und Leistungsorientierung nicht zurückstehen.

Gerade die zunehmende Wichtigkeit von energieoptimierter Immobilienbewirtschaftung macht IT-unterstütztes Management immer notwendiger und eine fortschreitende Digitalisierung des Immobilienmanagements unverzichtbar. Verwiesen sei hier beispielsweise auf Smart Metering.

Kenntnisvermittlung im Immobilienmanagement

Die Vielfalt und Komplexität der einzelnen Aufgaben erfordert eine gründliche Ausbildung. Deshalb werden mittlerweile mehrere Studiengänge für Immobilienmanagement angeboten. In diesen werden Kenntnisse auf den Gebieten Projektmanagement, Rechnungswesen und Controlling, Recht, Kommunikation, Marketing und Facility Management vermittelt.

Dies korrespondiert mit der gesetzlichen Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter und Makler, die seit dem 1. August 2018 im Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler verankert ist. Bis 2020 mussten solche Nachweise erstmals erbracht werden.

Abgrenzung von Immobilienmanagement und verwandten Aufgabenstellungen

Auch zu den Aufgabenfeldern Property- und Assetmanagement lassen sich vielfältige Überschneidungen finden. Wie kann das Immobilienmanagement dennoch von ihnen abgegrenzt werden?

Der Begriff Assetmanagement richtet sich ursprünglich generell auf die Vermögensverwaltung, unabhängig von der Art der jeweiligen Assets (= Vermögenswert). Der Assetmanager entspricht demnach einem Vermögensverwalter und kümmert sich um das Anlagevermögen der Kunden mit dem Ziel der Erreichung einer attraktiven Rendite bei für den Kunden akzeptablen Risiken.

Zum Assetmanagement gehören also sowohl Beratung als auch Entscheidungen über Investitionen in Abhängigkeit von der jeweiligen Anlagestrategie. Bezogen auf Immobilien bedeutet Assetmanagement demnach Investment- und Portfoliomanagement auf strategischer (Objekt-) Ebene.

Propertymanagement ist dem Assetmanagement nachgelagert. Es bezieht sich ausschließlich auf Immobilien und zwar auf deren operatives Management auf Objektebene.

Damit findet es vorwiegend in der Bewirtschaftungsphase statt und umfasst etwa Planung und Steuerung aller für eine rentable Immobilienbewirtschaftung notwendigen Maßnahmen und darüber hinaus die operative Planung, Steuerung und Kontrolle ggf. beauftragter Dienstleister.

Obwohl die Immobilienbranche tendenziell zu den Schlusslichtern der Digitalisierung zählt, können viele Tätigkeiten des Propertymanagements mittlerweile an kostengünstige Hausverwaltungssoftware ausgelagert werden.

Gemeinsam ist all diesen Aufgabenfeldern, dass der jeweilige Manager im Sinne der Investoren daran arbeitet, die Objektstrategie so gut wie möglich umzusetzen und damit eine renditeorientierte Objektbewirtschaftung zu gewährleisten.

Quellen der EURAMCO 

Due Diligence
ESG
Assetmanagement
Portfoliomanagement

Weiterführende Links  zum Thema Immobilienmanagement

Begriffliche Abgrenzung
Facility Management
Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter und Makler
Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler
Hausverwaltungssoftware
Lohnender Managementbereich
Propertymanagement
Smart Metering

Stand der Informationen: März 2023